【2026年税制改正】貸付用不動産の「5年ルール」導入と実務への影響
令和8年度税制改正大綱により、不動産を活用した相続税対策のあり方が根本から覆されようとしています。
特に注目すべきは、貸付用不動産に対する「5年以内ルール」の新設です。これまで相続直前に収益物件を取得し、路線価評価による乖離を利用して相続税評価額を圧縮する手法が広く行われてきましたが、今後はこのスキームが事実上封じられることになります。
実務においては、単なる評価減のメリットだけでなく、取得時期の管理が極めて重要な意味を持つようになります。
取得価格の80％評価へ、駆け込み対策の終焉
具体的な改正内容は、相続開始または贈与の前5年以内に取得・新築された貸付用不動産の評価方法の変更です。現行の路線価等による評価ではなく、原則として「取得時の取引価額（時価）」をベースとし、地価変動等を考慮した額の80%で評価する方針が示されました。
これにより、購入直後の大幅な評価圧縮効果は期待できなくなります。先生方の顧問先においても、高齢の資産家による「駆け込み取得」については、税務リスクとあわせてこの新ルールへの抵触を慎重に判断する必要があります。
不動産小口化商品は「全面時価評価」へ厳格化
さらに厳しい措置が取られるのが、任意組合型などの不動産小口化商品です。
こちらは所有期間に関わらず、原則として「事業者が示す適正な時価」での評価に一本化される見込みです。小口化商品は、現物不動産に比べて管理の手間がなく、かつ大きな圧縮効果が得られるため、近年の相続対策の主流となっていました。しかし、今後は「節税ありき」の商品選定は通用しなくなります。
今後は純粋な投資対象としての収益性や、遺産分割対策としての有用性に軸足を置いたアドバイスが求められます。
2027年適用開始に向けた「出口戦略」の再構築
新ルールは2027年（令和9年）1月1日以降の相続・贈与から適用される予定です。
ただし、改正公表の5年以上前から所有している土地への建築など、一定の経過措置も検討されています。重要なのは、現時点で検討中のプロジェクトが新ルールの適用時期にどう重なるかを精査することです。
直近での節税効果のみを追求するのではなく、5年以上の長期保有を前提とした資産ポートフォリオの再編や、二次相続まで見据えたシミュレーションを早期に実施することが、資産を守る唯一の道となります。
