最近、弊社に「サブリース契約を解約したいが、多額の違約金を請求された」という切実なご相談が寄せられました。
オーナー様は賃料増額の交渉が難航したことを機に解約を申し出られましたが、サブリース会社からは「いつ解約しても賃料3か月分（数百万円）の違約金が発生する」と回答されたそうです。
契約期間を満了した後であっても、解約時には一律で費用がかかるという、オーナー様にとっては非常に厳しい条件が提示されていました。
借主を強力に保護する「借地借家法」の大きな壁
なぜこのような不平等とも思える事態が起きるのでしょうか。
その根底には、日本の「借地借家法」という法律が存在します。
この法律は、本来「住む場所を失う恐れのある弱者（賃借人）」を保護するために作られました。
しかし、サブリース契約においては、大手不動産会社であっても法律上は「借り手」として扱われます。
その結果、貸主であるオーナー様からの契約解除は、借り手側が合意しない限り、たとえ契約期間満了時であっても容易には認められないという逆転現象が起きているのです。
解約に不可欠な「正当事由」と違約金の正体
オーナー様が一方的に契約を終了させるには、法律が定める「正当事由」が必要です。
しかし、単に「自分で管理したい」「賃料を上げたい」という理由は、裁判の実務上、正当事由として認められにくいのが現実です。
そこで、不足している正当事由を補うための金銭的解決策として「立ち退き料」や「違約金」という名目が使われます。今回の「賃料3か月分」という請求も、実態としては、契約を終わらせるための「権利を買い取る代償」としての性質を強く持たされていると言えます。
専門家の介入で「管理会社の態度」が一変することも
こうした理不尽な状況を打破する鍵となるのが、専門家による交渉です。
実は、サブリース会社が「契約書通り」と一点張りであっても、弁護士名義で内容証明郵便を送るだけで、相手方の態度が一変するケースは少なくありません。
法律の専門家が介入し、条文の妥当性や説明義務違反の可能性を厳しく指摘することで、提示されていた高額な違約金が大幅に減額されたり、円満な条件での合意解約に結びついたりすることもあるのです。
違約金を支払ってでも「自主管理」へ移行するメリット
今回のご相談者は、最終的に違約金の交渉も視野に入れつつ、契約を解除して自主管理へ切り替えることを検討されています。
一見すると大きな支出に思えますが、長期的な視点で見れば、サブリース手数料の削減や、市場に合わせた柔軟な賃料設定が可能になります。
現在の収益構造と、解約後のキャッシュフローを冷静に比較・シミュレーションすることが重要です。
高い「授業料」にはなりますが、物件のコントロール権を取り戻すことは、健全な不動産経営への再出発とも言えるでしょう。
トラブルを未然に防ぐためにオーナー様ができること
サブリース契約を締結・更新する際は、賃料保証の有無だけでなく「解約のしやすさ」を必ずチェックしてください。
特に「更新拒絶時に費用が発生するか」という点は、将来の出口戦略に直結します。もし現在、不当に高い違約金や解約の制限に悩まれている場合は、一人で抱え込まずに不動産に強い弁護士や信頼できる管理会社へ相談することをお勧めします。
契約書の文言一つで経営の自由度が大きく変わるという現実を、改めて認識しておく必要があります。
