高騰する不動産市場で相続税対策をどう考えるべきか
現在の不動産市場は価格の高騰が続いており、一見すると相続税対策としての新規取得には慎重になる局面かもしれません。しかし、現金を不動産に組み替えることで評価額を大きく引き下げる「評価差額」のメリットは、市場の好不況にかかわらず健在です。
物件価格が上がれば、それだけ相続時の時価と相続税評価額の「乖離（かいり）」が広がり、結果として生み出される節税効果が一段と大きくなるケースも少なくありません。表面的な利回りの低下だけで、選択肢から外すのは時期尚早と言えます。
「利回り低下」の裏にある資産防衛の本質
利回りの低下は確かに投資効率の面でデメリットに見えますが、これは「資産価値の安定性」の裏返しでもあります。インフレ局面においては、現金の価値が目減りしていくリスクを無視できません。
不動産は現物資産としてインフレに強い特性を持ち、好立地の物件であれば、将来的な資産価値の維持や値上がりが期待できます。単なる目先のキャッシュフローだけでなく、大切な資産を次の世代へ目減りさせずに引き継ぐ「資産防衛」の視点が今こそ重要です。
金利上昇懸念を乗りこなす「レバレッジ効果」
ローン金利の上昇懸念に対し、過度な不安を抱く必要はありません。借入金を用いて不動産を取得することは、相続税における「債務控除」として機能し、課税対象額を直接圧縮する強力な武器になります。
また、金利上昇時は緩やかなインフレを伴うことが多く、それに連動して家賃水準の上昇も期待できます。変動金利のリスクを織り込んだ手堅い資金計画を立てる、あるいは固定金利を活用してコストを確定させることで、金利上昇の波をコントロールすることは十分に可能です。
2024年改正「マンション評価見直し」との向き合い方
タワーマンション等を中心とした評価見直し以降、不動産を活用した対策を躊躇する動きも見られました。しかし、この法改正は「行き過ぎた乖離の是正」であり、不動産投資による節税そのものが否定されたわけではありません。
新しいルールのもとでも、時価の約6割程度までは評価額が圧縮されるため、現金で保有するよりも圧倒的に有利です。むしろ、適正なルールが明確になったことで、より健全で確実性の高いスキームを組める環境が整ったと捉えるべきです。
不動産の弱点を補う「生命保険」との相乗効果
不動産投資で高い節税効果を得る一方で、唯一の課題となるのが「流動性（手元の現金化）」です。そこで合わせて活用したいのが生命保険です。「500万円×法定相続人数」の非課税枠を使いつつ、万が一の際の「即効性のある納税資金」を確保できます。
資産の一部を生命保険に割り振ることで、不動産が持つ「大きな評価圧縮効果」と、生命保険が持つ「確実な流動性と遺産分割の指定機能」が補い合い、バランスの取れた強固な相続対策が完成します。
今だからこそ求められる、複合的な出口戦略
これからの相続税対策においては、税金の軽減だけでなく、「運用・承継・売却」までを見据えた複合的な戦略が不可不可欠です。
市場が高値圏にあるからこそ、物件選定や賃料の維持力を見極めるプロの視点が試されます。
価格高騰や金利上昇という変化を恐れるのではなく、その背景にあるインフレの性質を理解し、不動産と生命保険を適切に組み合わせること。これこそが、激動の時代において大切な資産を守り抜き、円滑に次世代へ繋ぐための最適解となります。
